При покупке недвижимости или земли нужно проверять полномочия и дееспособность продавца

При покупке недвижимости принято проверять объект: не наложен ли арест, нет ли залога или иных претензий третьих лиц и др. Это нужно делать обязательно, но не следует забывать о проверке личности гражданина, подписывающего договор купли продажи. 

Имеет значение его право на подписание договора, если продавец – юридическое лицо. Если участник сделки – генеральный директор, нужно подтверждение его назначения. Приказа о назначении на должность или протокола собрания участников недостаточно. Генеральный директор может быть уволен с занимаемой должности на день подписания договора, а перечисленные выше документы могут быть  у него на руках.  Полномочия генерального директора лучше всего проверить на сайте ФНС, в день сделки. Тогда сведения будут актуальными и достоверными.

 Если договор купли-продажи подписывает гражданин по доверенности от юридического лица, есть риск того, что доверенность  окажется недействительной на момент подписания документов.  Ведь она заверяется не нотариусом, а руководителем юридического лица, который может в любой момент ее отозвать. Это одна из схем мошеннических действий: после совершения сделки  купли-продажи  генеральный директор направляет иск в Арбитражный суд о признании сделки недействительной, хотя сам же через своего доверенного помощника ее санкционировал.

 Если в сделке купли продажи участвуют только физические лица, следует обращать внимание на то, не состоит ли продавец на учете в ПНД. В моей практике был случай, когда сделка была опротестована в суде, потому что бабушка – продавец в течение 20 последних лет страдала шизофренией. Судебное разбирательство длилось 3 года, было проведено 4! экспертизы, в том числе и посмертная, по документам, потому что за  время суда бабушка скончалась.  Благодаря позиции экспертов и профессионализму судьи нам удалось отстоять интересы покупателя, но риск потерять квартиру в его случае был велик. Если учесть, что квартира продавалась не по полной стоимости (900 тыс. руб. при реальной цене 5 млн.), то в случае признания сделки недействительной покупатель рисковал потерять около 4 млн. руб. Ведь после признания сделки недействительной, каждая сторона должна вернуть другой  все полученное по сделке, а учитываться будет только сумма, указанная в договоре, то есть в данном случае 900 тыс.