Риски участников долевого строительства

Нет сомнений в том, что принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" (далее ФЗ № 214) усилило защиту участников долевого строительства (дольщиков). Усилило, но не защитило. Примеров много, достаточно набрать в поисковой системе интернет запрос «обманутые дольщики» и вы получите сотни тысяч ссылок, тысячи которых посвящены событиям последних двух лет.  Причины этого явления вызваны не только несовершенством законодательства, но сейчас именно на этот фактор обратим внимание.

• Ст. 12.1 ФЗ № 214 предусматривает два способа обеспечения исполнения обязательств Застройщика перед дольщиками: поручительство банка и страхование ответственности в страховой компании.  Однако использование застройщиком поручительства банка не способствует защите участников строительства. Финансовые возможности банка для покрытия убытков застройщика весьма ограничены, т.к. банк может быть поручителем неопределенного числа застройщиков.

• Данное положение ст. 12.1 введено законодателем только с января 2013г.  Все объекты, по которым  государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществлена до этой даты, такой защитой не пользуются.

• Наступление страхового случая законодатель связывает с  неисполнением застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. Это неисполнение должно быть подтверждено решением суда, обратиться в который можно не ранее, чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (ст. 13, 14 ФЗ №214).  Страховой случай наступает также, если  решением арбитражного суда Застройщик признается банкротом. Получается, при нарушении Застройщиком своих обязательств, с учетом длительных судебных разбирательств, дольщики могут надеяться на возмещение своих убытков не ранее, чем через 2-3 года,  после предусмотренного договором окончания строительства. С учетом существующей инфляции данные процедуры не обеспечивают защиту интересов дольщиков, даже если гражданская ответственность Застройщика застрахована.

• Известно, что значительная часть квартир в строящихся домах приобретается с целью инвестиций и участники продают квартиру уже на завершающем этапе по договору уступки по более высокой цене. Граждане, приобретающие право на долевое участие путем передачи прав требования другим дольщиком, должны иметь в виду следующее. Если все сложилось удачно, то в случае сдачи дома в срок он  получает квартиру. В случае расторжения договора долевого участия с застройщиком, его банкротства, наступления страхового случая по п.8 ст. 15.2 ФЗ № 214,  приобретатель доли по договору уступки  получит обратно только стоимость начальной доли, а не ту сумму, которая была им реально уплачена. Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия, а не суммы по договору уступки.

• В условиях финансового кризиса и с учетом общей нестабильности финансовой системы и экономики РФ граждане не могут быть уверены в исполнении своих обязательств страховыми копаниями и банками – поручителями, которые призваны обеспечивать обязательства застройщика перед дольщиками.

Именно по этим причинам мы своим клиентам рекомендуем перед принятием решения о подписании договора долевого участия в строительстве или договора передачи прав требования провести тщательный анализ ситуации и трезво оценить риски такого решения.